楼市“金九银十”缺席:百强房企单月销售降28%,50城租售价格继续下滑

图片来源：网络

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

楼市“金九”失约之后，“银十”的表现也不及市场预期。就多家机构披露的最新数据来看，今年的楼市“金九银十”整体表现仍十分惨淡。

克而瑞数据指出，房企整体销售在10月份延续了相对低迷的表现。即便在去年同期基数较低的情况下，百强房企10月单月的销售额同比仍下降了28.4%。

中指研究院数据也显示，百强房企前10月销售额为60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅较9月仅收窄1.7个百分点。

规模收缩之外，10月单月百城销售均价和50城租赁均价环比也均在下跌。国家统计局披露的前9月房地产市场数据也显示，有更多的城市加入了房价下跌的行列。

“当前购房者观望情绪仍较重，多地疫情反复进一步拖累市场恢复节奏，政策效果未明显显现。”中指研究院指数事业部分析师孟新增认为，在这样的背景下，当前的四季度是房地产修复的重要窗口期，预计未来政策延续放松态势，降低购房门槛、降低购房成本、缩短购房时间或成重要优化方向。

展开全文

“银十”销售未达预期

“金九银十”本就是楼市传统的营销时节，也是房企们集中发力、冲刺业绩的关键节点。相比于“金九”期间的正常业绩释放，今年的“银十”被市场赋予的期待更多。

一方面，“银十”期间有最为重要的“十一黄金周”七天小长假，借助假期，购房者在购房时间和选择上有更多的空间，能够促进消费实现。

同时，“930地产新政”为购房者带来了三大国性政策（首套房住房公积金利率降低、首套房贷款利率阶段性下调、换购房屋个税减免），向市场释放了重要的积极信号。

亿翰智库在研报中也指出，为了促成业绩兑现，房企们集中推货、营销加力提速以吸引客流。特价房、买房送车位、买房送物业费、首付分期、0息首付、7天无理由退房、折扣券等多方式并用。

这在一定程度上对房企销售业绩的释放起到了一定作用，但也并未改变销售业绩整体仍下滑的趋势。克而瑞数据显示，重点30城在10月的成交面积低至1414万平方米，创下半年以来单月新低，环比下降14%，同比跌幅扩至28%。

在此背景下，百强房企10月单月销售额的同比降幅仍达到了28.4%。同期，房企内部的分化也越发明显，在TOP50房企中有32家销售额环比增长，仅18家下跌，如中海、建发、华发等房企增幅超30%。

但在前9月市场规模仍较低的基础下，今年前10月中指研究院统计的百强房企销售总额还是同比下降了43.4%，仅为60954.6亿元；若对比前9月的同比降幅，也仅收窄1.7个百分点。

房企之间的分化仍旧明显，具体来看，TOP10房企的销售额均值为2531.4亿元，同比下降36.4%；TOP31-TOP50房企的销售均值降幅则更为明显，达到了51.1%。

同期，“千亿房企俱乐部”阵营继续减员，前10月还位列千亿销售规模的仅剩16家，而去年同期为32家；超百亿元规模的房企也仅剩100家，直接同比减少了48家，这也再次呈现了行业集中度正进一步增强的趋势。

从销售目标完成率来看，房企们的完成情况也不佳。根据中指研究院的测算，在公布了年度销售目标的15家房企中，前10月的完成率均值为58.8%，远低于去年同期的78.5%。

亿翰智库在研报中称，从2021年7月开始，市场持续处在冷清的氛围中。虽有政策加持，市场情绪短暂向好，销售业绩阶段性修复，但市场冷淡的大趋势未有改变。至2022年9月，房企销售业绩始终未见明显修复，房企国庆假期业绩虽有改善，但也并未如预期中理想。

“现在谈业绩的回暖，市场的回暖还为时尚早，市场的不确定性仍然存在，业绩转好的持续性如何也有很大不确定性。”亿翰智库总结道。

10月百城房价环比继续下跌

市场“量价齐跌”的趋势也仍旧很明显，从中指研究院发布的“中国房地产指数系统百城价格指数”来看，10月单月百城新建住宅及二手住宅成交价格环比继续呈下跌态势。

具体来看，10月单月全国100个城市新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%。从涨跌城市个数看，25个城市环比上涨，54个城市环比下跌，21个城市持平。

同期，全国100个城市二手住宅平均价格为15945元/平方米，环比下跌0.16%，跌幅较上月扩大0.03个百分点；且同比也下跌了0.51%，跌幅扩大0.12个百分点。

销售均价之外，50城普通住宅的租赁均价环比、同比也均出于下跌通道，其中环比下跌的城市达到47个。中指研究院指出，10月租赁住宅市场进入传统淡季，需求回落之外，租金整体水平也有所走低。

事实上，“金九银十”期间涉及到楼市的宽松政策也不少。除了前述“930地产新政”中提及的三大全国性楼市政策之外，地方层面仅2个月的时间里，就有超160个城市出台了超230条政策。

各地的相关政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面，部分城市还将住房政策与生育、养老、租赁等相结合，持续完善政策工具箱。

对此，机构们在研报中普遍提到，当前购房者观望情绪仍较浓，多地疫情反复对市场恢复节奏造成冲击，政策效果未明显显现。

从国家统计局已披露的前9月房地产市场数据来看，也能看到楼市仍处于探底过程中，对经济增长的拖累仍在加剧。

国家统计局披露，前三季度国内生产总值同比增长3%，比上半年加快0.5个百分点；全国固定资产投资同比增长5.9%。分领域看，基础设施投资同比增长8.6%，制造业投资增长10.1%，房地产开发投资同比下降8%。

房地产在供给端的下滑依然严重，前9月全国土地购置面积同比下降53%，连续16个月下跌；新开工面积同比下降38%，连续14个月下跌。

房价下跌的城市数量也在增加，9月份全国70个大中城市中新房和二手房价格环比下降城市分别有54个和61个，比8月分别增加4个和5个。

当然也有一些改善的迹象，如在“保交楼”工作的持续推动下，前9月全国房屋竣工面积同比下跌19.9%，跌幅连续两个月收窄；同时，房企销售端下滑幅度也出现收窄，前9月销售面积同比下跌22.2%，比前8月收窄0.8个百分点。

但整体而言，楼市仍出于下行通道。9月份国房景气指数在1月跌破100后再次下跌至94.86，已降至2016年初以来最低水平。

市场恢复节奏取决于多重因素

如何看待这种局面？有业内人士在交流中向搜狐财经指出，按照历史运行的规律，“政策底”出现后还有“市场底”，“楼市整体的环境或还处于‘政策底’与‘市场底’过渡阶段，“此时谈‘企稳回升’或言之过早。”

在今年8月时，也有不少市场观点认为，今年的“金九银十”或再缺席。若置于房地产行业近年来的发展来说，在行业告别高增长时代之后，行业利润空间稀薄、房企规模收缩等都已是不争的事实。

“即便供应放量增长，成交也难显著反弹。”一位就职于北京某国资房企的内部人士就指出，当行业大周期的拐点真正到来，随着市场下行趋势不断强化，即使是传统的楼市销售旺季，也很难再现大幅上涨行情。

该人士还谈到，虽然“稳地产”政策不断且力度不减，但在市场信心不稳的当下，也较难扭转市场下行预期，“信任不再，市场氛围转向，甚至负面情绪已不断蔓延至未‘出险’的民营企业。国央企虽有优势，但也并未完全未受波及，因为整个市场是‘冷’的。”

针对消费者端的“保需求”政策，针对供给端的 “保交付”和定向扶持政策，都在推动信任链条的修复。但若没有全局性、整体性的信任修复链条计划和举措，这种修复仍很难有效果呈现。

还有房企内部人士指出，除了信任链条还在修复之外，经济承压背景下的预期负向也是影响楼市持续冷清的原因之一。即购房者作为经济行为的个体之一，消费决策也会受到大势的裹挟。

谈及未来市场趋势的展望，孟新增表示，“短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面。若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。”

交流中，房企内部人士对市场的未来走势持谨慎态度的也居多。如一家TOP10房企的内部人士就直言，“去追求行业什么时候能恢复到过去的水平不太现实，（我们）比较关注基本面较好的重点城市的复苏进程，并继续做好准备结合市场变化调整相应的策略。”

若从房企们交出的最新一期“成绩单”而言，也可看到市场下行带来的压力。依据东方财富choice金融客户端申万行业（2021，仅A股）分类，共有106家房地产开发企业披露了2022年三季报，其中，有60家企业营收同比下滑、77家企业净利润同比下滑、79家企业归母净利润负增长。

也有房企对市场的整体看法趋于乐观，如万科在三季报中指出，“市场恢复之路缓慢而曲折。与此同时，存量房交易的率先企稳，说明城市住房需求并没有消失。这提示我们要加倍努力，更好地回应客户诉求，推动经营稳步回升。”

（特别说明：本文数据来源企业公告及研究机构，在任何情况下本文均不构成任何投资建议，文中所有观点仅代表笔者立场，不具有任何指导和买卖意见。）